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        你不知道的万科、碧桂园清单招标

        地产智库
        2017-02-20 17:20:02
        关键字:万科 碧桂园 成本管理 招标 明源 地产研究院  
        导读:推荐语 工程量清单计价将各种经济、技术、质量、进度因素考虑到单价的确定上,以“活单价”形式出现,能准确反映实际情况,可有效降低工程成本和造价控制难度。 相对于缺乏科学依据的定额计价(计算工程量后套定额算然后以费率形式计算间接费,凭主观想象确定优惠幅度后得出最终报价), 工程量清单计价将各种经济、技术、质量
        推荐语

        工程量清单计价将各种经济、技术、质量、进度因素考虑到单价的确定上,以“活单价”形式出现,能准确反映实际情况,可有效降低工程成本和造价控制难度。


        相对于缺乏科学依据的定额计价(计算工程量后套定额算然后以费率形式计算间接费,凭主观想象确定优惠幅度后得出最终报价),工程量清单计价将各种经济、技术、质量、进度因素考虑到单价的确定上,以“活单价”形式出现,能准确反映实际情况,可有效降低工程成本和造价控制难度。


        ▌一、万科的工程量清单招标


        2010年开始,万科便在工程采购领域正式施行工程量清单招标采购,作为其规模速度型向质量效益型发展的重要路径。工程量清单招标,意即发包方根据施工图计算工程量,承建商据成本与盈利要求报价,发包方评标,一开始就能确定项目总体造价。


        在万科看来,一方面,工程量清单招标因为能把主要成本悉数说清,有利于经营结果的预测和保障;另一方面,清单招标有利于提升项目品质,这一点可从下述万科金域缇香项目得以举证。


        1.清单招标强调专业交圈,联合审图,招标前期消除功能性缺陷


        以下图为例,一是洋房部分为单框单玻门窗,达不到节能标准;二是厨房窗户无法开启,不能满足通风要求。



        究其原因,其一,门窗为甲供料,实施结果与节能计算不合拍;其二,未审图即实施,出现功能缺陷。


        又以下图左为例,空调侧向安装孔尺寸太小,无法安装。究其原因,土建与安装设计专业不交圈造成功能性缺陷。



        如上图右,空调机位空间狭窄,上下叠放洞口尺寸较小,夏天有可能死机。究其原因,空调百叶为甲供料,二次深化图与土建专业衔接不到位,缺少联合审图带来功能性缺陷。


        2.清单招标强调方案前置,经效果性评判后出图,再进入招标阶段


        以下图为例,铁艺门下面空隙太大,比例失调。究其原因,铁艺门为甲指乙供材,边施工边确定方案,强调完成节点而忽视了整体效果。



        又如下图,木扶手粗大,表面清漆斑驳质感差,且扁铁和圆管组合稀疏,看似不牢靠。究其原因,楼梯扶手为甲指乙供材,方案未前置导致品质感较差。



        3.清单招标强调甲供料的施工做法需明确和深化图专业会审,可避免损伤品质的做法


        例如下图,部分砖面在阳面收边。究其原因,外墙面砖为甲供,排版图未经审查,节点意识超越品质意识,忽略了细部收头处理。



        综上,通过清单招标,有利于提升品质,消除功能缺陷,完善方案效果,利于雕琢细节。


        ▌二、碧桂园的模拟清单招标


        碧桂园的“摘牌即开工”,被称为神一样的开发速度,其在招标上的功夫也不可小觑,碧桂园在项目预备会后就开始进行招标,按模拟清单形式。


        模拟工程量清单招标与工程量清单计价招标两者的区别仅在于工程量清单按照实际施工图编制,而模拟清单是在没有施工图情况下根据经验或参考类似项目而编制的。


        因为模拟清单没有实际施工图,所以该招标方式是否可行取决于能否编制接近实际情况的工程量清单,因为模拟清单做单价合同工程量是虚拟的,那么模拟的工程量与实际工程量越接近就越能反映实际造价,有利于减少不平衡报价。


        碧桂园采用的清单承包方式如下:


        1.土建工程方面


        分部分项工程采用工程量清单综合单价包干;模板及脚手架的措施费用采用综合单价包干;除模板及脚手架外的措施费(含其他项目费)采用建筑面积单方造价包干。


        2.桩基础工程方面


        报价方式为全费用综合单价包干,投标人按招标人提供的全费用综合单价表填报统一报价系数。


        3.室内精装修工程方面


        块料工程的报价方式为全费用综合单价包干,投标人按招标人提供的全费用综合单价表填报统一报价系数。


        4.室内浴室柜、浴室镜、淋浴屏风、室内涂料工程方面


        采用全费用综合单价包干,投标人按招标人提供的全费用综合单价表的全费用综合单价作为工程结算全费用综合包干单价。


        在工程预/结算送审流程上,招标时采用模拟清单招标,工程量未经双方核对就签订总包合同暂定总价,可能会存在量差的造价问题,通过预算,可以更加有效的进行工程项目成本管理和投资控制。


        碧桂园室内精装修工程、室内安装工程、市政工程采用全费用综合单价包干的承包方式。


        2010年版的单体土建工程的承包方式,分部分项工程采用工程量清单综合单价包干;措施费(含其它项目费)采用建筑面积单方造价包干。


        2011年版单体土建工程的承包方式,分部分项工程采用工程量清单综合单价包干;模板及脚手架的措施费用采用综合单价包干;除模板及脚手架外的措施费(含其他项目费)采用建筑面积单方造价包干。



        ▌三、4个步骤,将模拟清单招标执行落地


        以沈阳新世界国际花园为例,其模拟清单编制首先需要具备两个基本条件:一是有大量类似项目的工程内容与技术指标;二是施工图设计对于方案(扩初)设计不应有太大的变动,尤其是工艺作法方面。否则将造成清单与工程实际出现较大偏差。


        其清单编制工作方案主要包括4步:


        1步,按照扩初图纸及类似工程技术指标编制模拟工程量清单;


        2步,对模拟清单进行招标,确定每个分部分项工程的综合单价及其构成;


        3步,施工图完成后,按照施工图重新计算工程量并与承包单位核对;


        4步,由双方确认的工程量与招标过程中形成的综合单价,最终确定承包单位的合同总价。


        在方案执行过程中,首先,依据扩初图纸,基于以往所发生的分部分项工程内容及技术指标,编写清单内容;


        其次,与设计单位加强协调,严格遵循设计方案,及时沟通;


        再次,针对模拟清单的不确定性,制定详细的评标方案和执行细则,通过评选综合单价的合理性来选择承包单位,明确工程造价的综合单价构成,奠定合同总价基??;


        复次,制定材料、设备参考指导价,控制工程成本同时减低纠纷可能性;最后,施工图完成后,确保工程量计算准确性,并与施工单位核对,对合同总价达成一致。


        ▌四、模拟工程量清单招标编制的8项注意


        第一,应根据工程设计方案、地质条件、拟采用结构形式、材料设备、装饰材料等,选好参照工程。


        第二,比较拟建工程与参照工程,调整工程量,若能在清单工程量中预计的可反映在工程量中,不能直接反映的可在招标文件中相应完善。


        第三,根据参照工程的原始清单及比较过程中找到的问题编制模拟清单,项目特征描述及编制说明制定要谨慎,避免施工方钻空子不平衡报价。


        第四,根据清单计价办法及消耗量计算规则进行制作控制价,在此过程中一定要公平、合理,不得特意压低或抬高价格,制作出来的控制价尽量接近市场价。


        第五,根据模拟清单进行招标,模拟清单招标其效果就是清单与费率的结合的产品,如果模拟清单中利用的清单项目很少的话,到预算定案的时候还得进行费率的套用,所以招标文件中应把预算定案时费率的取费级别、人工费、让利等内容说明一下,再就是模拟清单中出现的问题进行说明,还有定标方式。


        有业内专业人士认为为了防止不平衡报价,可以用标底当做一个基准价,让其投标的时候每个分部分项都得低于这个基准价的单价,这样能避免一些不平衡报价,清单调整的细则,如:模拟清单中没有的项目根据合同约定进行重新组价,根据双方之间的定的取费内容进行核定清单单价。


        第六,开标、选择中标单位,根据模拟清单这个统一平台进行评定各家的报价,及费率让利情况。不能只看模拟清单部分,费率让利这块也尤为重要,费率让利这部分在预算定案及施工过程中变更、增加项目都能用的到。


        第七,模拟清单合同中约定预算定案时候漏项或增加项的内容。如:预算定案的时候工程项目模拟清单中有的单价执行模拟清单,工程量按实进入,工程量没用的执行合同费率规定重新制定清单经甲乙双方确定后作为结算依据。


        有业内专业人士总结了几点合同中应确定的项目,很具有实战性,暂列如下:


        甲方批价为落地价已含采保费;材料价差问题,哪些材料可调,哪些材料不可调列明确。明确可调范围,5%或者3%;零星用工确认,按市场价还是按定额价;主体交付标准,是到毛坯还是砌墙完毕;确定甲方批价差价部分取不取费;上报结算是虚报要???;签证内容小于2000元以内不计入结算;甲供材部分约定好乙方记取哪些费用;材料的检测费由乙方承担;安装部分的交接,哪些是总包负责,哪些是分包负责;结算方式确定,清单有的执行清单,清单中没有的执行消耗量定额,拆除执行修缮定额,垃圾外运合同中约定;付款问题上,金额不超过100万,工期不超过2个月,付款最好设置首付款和一次进度款,尽量不用工程量拨付。金额超过100万,工期超过2个月,付款最好为首付款,每月设进度款;总包服务费按照分包的总价记取,或者按照平方米报价记取。


        第八,根据模拟清单、招标文件、施工合同约定进行调整图纸中的工程量或增加的工程量清单项,最终形成一个新的工程量清单报价,此报价作为结算依据。


        小结


        由上述万科、碧桂园、新世界地产的案例可以看出,基于市场竞争与总价合同的优势,当前清单招标已成为房企有效降低工程成本、减轻造价控制难度的重要形式,而国内清单招标衍生出的模拟清单方式,为当前房地产行业实现保质保量快速开发和建设在招标上提供了重要保障和重大便利。


        作者:王亚辉,来源:明源地产研究院。


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