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        “营改增”成房企生死线,如何应对挑战?

        明源地产研究院
        2015-04-24 17:24:51
        人物:    企业:
        导读:传言日久的房地产行业营业税改增值税即将变成现实。操作的好,房企税率会下降,操作不好,税率则可能上升5% 乃至更多。一升一降,市场洗牌。谁能胜出?如何胜出?

        传言日久的房地产行业营业税改增值税即将变成现实。操作的好,房企税率会下降,操作不好,税率则可能上升5% 乃至更多。一升一降,市场洗牌。谁能胜出?如何胜出?

        实际上,应对这次变化所比拼的,是企业的管理水平、控制能力以及合作伙伴的规模和素质。具体来说,营改增中最核心的问题,是要从供应商手中拿到足够的增值税发票进行抵扣。而在实际操作中,房企会遭遇5大挑战……

         

        一、“营改增”下,房企面临5大挑战

         

        第1大挑战:政策过渡阶段可能遭遇重大损失

        安永税务部合伙人李雁在接受《第一财经日报》采访时称:“比如,一个房地产项目完工了,但销售还没结束,若突然实行‘营改增’,税率从5%增加到11%。企业基本完工了,基本上也没有进项税抵扣了,而且它的销售合同都出来了,价格也不能改,那这对企业影响大了。”

        第2大挑战:建筑企业实际税负增加,并最终转移给开发商

        有媒体以湖北省一家特级建筑总承包企业为例计算,其2012年已缴营业税约为4亿元。营改增后,理论上可以减税近1.7亿元,但由于不少支出无法实行进项税扣除,如水泥、石沙等原料难以取得增值税发票,也就没法计入进项抵扣。算下来,这家企业实际上缴纳的增值税将达到7.6亿元,几近翻倍。业内人士认为,建筑企业税负增加后,只能将其转移给开发商。

        第3大挑战:材料、劳务费等无法获得增值税发票或发票抵扣有限,增加税负

        增值税的核心是要拿到“上家”的发票进行抵扣,但现实操作中许多问题根本无法处理。

        《中国税务报》曾经对建筑企业可能遇到的问题做过总结:

        (1)材料供应商及材料种类“散、杂、小”,如砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应,没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票。

        (2)《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税〔2009〕9号)规定,一般纳税人销售自产的一些建筑材料,可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税。假设企业购入这些材料都能取得正规增值税发票,可抵扣的进项税率为6%,而建筑业增值税销项税率为11%,企业购入的以上材料必将增加5%的纳税成本,从而加大企业实际税负,挤占利润空间。

        (3)建筑劳务费增加税负。建筑工程人工费占工程总造价的20%~30%,而劳务用工主要来源于建筑劳务公司及零散的农民工。建筑劳务公司为企业提供专业的建筑劳务,取得劳务收入按11%计征增值税销项税,却没有进项税额可抵扣,与原3%营业税率相比,增加了8%的税负。劳务企业很可能将增加的税负成本都转嫁给总承包企业。另外,农民工提供零星劳务产生的人工费,也没有增值税发票。

        第4大挑战:联营合作项目风险加大

        《中国税务报》认为:目前,联营合作项目普遍存在,联营合作方大部分不是合法的正规企业,且部分合作方是自然人,没有健全的会计核算体系,工程成本核算形同虚设,采购的材料、分包工程、租赁的机械设备和设施料基本没有正式的税务发票,也没有索取发票的意识。如果联营合作项目在采购、租赁、分包等环节不能取得足够的增值税专用发票,那么增值税进项税额就很小,可抵扣的税款较少,缴纳的税款较多,工程实际税负有可能达到6%~11%,超过总包方的管理费率,甚至超过项目的利润率。

        第5大挑战:即使有发票,在规定时间内收集齐全难度也很大

        许多企业的项目遍布全国,材料管理部门也不止一个,每一笔采购业务都必须获得增值税发票,对于之前没有相关制度和工作经验的财务人员来说,做好并不容易。并且按现行制度规定,进项税额要在180天内认证完毕。这个时间限制也是一种巨大的挑战。

         

        二、求生9式,房企应对“营改增”有绝招

         

        面对以上5大挑战,综合研究者关于北新路桥公司的报告、以及《中国税务报》的相关建议,房企面对“营改增”的求生绝招有以下9式:

        第一,和具备正规资质的企业合作。要尽可能取得可抵扣的增票,这就要求房企和正规的供应商和建筑企业合作。

        第二,增加面对企业客户的销售,增加商业地方投资。因为下游企业在购房后也获得了可抵扣的增值税发票,所以营改增可能更有利于商业地产的开发。

        第三,提高精装修房销售比例。增加对精装修房的销售有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣。

        第四,提升企业内控水平。杜绝在原材料采购环节和接受劳务过程中不要发票的现象;加强工程决算的管理,及时与施工企业进行工程决算,及时取得发票,不应拖延;提高会计核算质量,做到笔笔账目有合法的原始依据,坚决做到没有发票不得抵扣,提高会计核算的及时性,达到项目竣工验收,会计核算结束。

        第五,做好增值税发票的收集和申报工作的时间控制。增值税的纳税期限规定为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或1个季度(小规模纳税人),企业要在税务机关规定的纳税申报期限内,做好进项税和销项税的会计核算和抵扣工作。

        第六,项目对外经营做好核算。对于项目在自用同时兼营对外加工、修理修配及梁场、板场、搅拌站销售的,应做好增值税的销项税和进项税的核算工作。

        第七,合同要对增值税发票有专门约定。营改增后,企业在分包合同、材料采购合同等合同中应明确约定由对方承担等额、合法、有效的增值税发票。同时还要约定在对方提供相应的请款申请、购销凭证、增值税发票后再行付款。

        第八,所有对外交易合同要全部以企业名称对外签订。现在许多项目自行采购部分物资和小型设备并自行租赁机械等,基本上都是以企业设立的项目部或指挥部名义与供货方或租赁方签订的合同,企业应当规范相关合同,所有对外交易合同要全部以企业名称对外进行签订,取得的增值税发票名称必须与企业全称一致。

        第九,加强对承包人和分公司的管理。施工企业应当对承包人和分公司进行培训,要求其注意收取并保存相应的增值税专用发票。

        不过,以上9大绝招的大前提均是:房企独自应对政策改变,努力用各种方法从自己的供应商处取得增值税发票进行抵扣,而一旦房企通过内外努力仍无法从上游取得足够的增值税发票,一切将无从谈起。

        相关状况包括:房企项目所处位置偏僻,只能和无法提供增值税发票的供应商合作;短时期内房企内部管理调整有难度,无法通过正常渠道取得足够增值税发票,等等。

        一旦这些情况成为现实,房企还能怎么办呢?

         

        三、3招绝杀,房企博弈反客为主

         

        房地产行业的“营改增”迟迟没有出台,是因为这个行业重要而又特殊,还有地区差异,制定实施细则确实很难。相信在实际操作过程中,会出现大量的空间,房企所要做的,不止是应对,而是参与到潜规则乃至明规则的建设中。而要有话语权,还是要通过博弈。

        第1杀招:利用当地税务部门想增加税收的诉求进行博弈

        中国目前“制造能力过剩”,因此甲方是有足够选择权的,不可能出现“找不到能提供增值税发票的供应商”的情况。只有一种可能:本地找不到,得到外地去找,而因为供应商在外地会增加运输等费用,可能增加成本。

        我国大部分县域经济的实体和工业经济对现代服务业都有“外需性”,都需要到经济发达地区去购买研发和技术服务等。之前营业税阶段,这不会减少当地的税。

        而一旦“营改增”,在当地找不到合适供应商的房地产开发商势必到外地寻找供应商。这将意味着,其供应商将在外地、特别是经济相对发达地区交税,而相关增值税发票将到县域经济内进行抵扣,当地税收将下降。

        虽然说都是国税部门,但当地的国税部门也是不希望自己的数字下降的。如何让之前身为地产开发商上家的本地小企业有相关资格,并且乐于获得增值税发票,相信有商讨的空间。

        第2杀招:利用税务链条的断裂进行博弈

        因为我国的特点,相关征税链条可能会出现断裂。

        第一处断裂是是增值税和营业税之间链条的断裂。

        比如增值税应税企业向营业税应税单位销售产品,由于营业税应税单位不能进行增值税进项抵扣,无需取得增值税发票,由于含税和不含税的价格差距,两方会很容易达成默契约定以普通发票取代原本应该开的增值税发票,造成国家税款的流失,更有甚者以假发票取代普通发票,造成国家税款的更大流失。

        第二处断裂是一般纳税人和小规模纳税人之间链条的断裂。

        一般纳税人企业向小规模纳税人企业销售产品,由于小规模纳税人不能进行增值税进项抵扣,无需取得增值税发票,如果税务机关能够通过与其他部门的信息共享,监控到一般纳税人的生产规模,则一般纳税人会形成一些富足的增值税发票。与此相反,一般纳税人企业向小规模纳税人企业购买原材料,由于无法取得增值税发票,不能进行抵扣,一般纳税人企业会有需要去追求一般纳税人企业富足的增值税发票,造成实质上的虚开增值税发票。

        比如一个混凝土搅拌站是增值税纳税人,他销售价值1000万元的混凝土给土豪李四修别墅,李四是不需要票的,于是李四把资金打到混凝土企业老板张三的个人账户上。而某地产企业自己的供应商提供不了增值税发票,却发现混凝土搅拌站可能有多余的增值税发票。就前去联系以5个点的价格要求混凝土搅拌站把票开给他。于是混凝土企业老板张三就把个人账户的1000万元倒手打到搅拌站企业账上,说是该地产企业付款。最终该地产企业虽然付出了50万元的成本,但进项税可以抵扣110万乃至170万。

        这两处税务链条的断裂,非常隐蔽,很难发现。实际上均造成税款的流失。

        地方税务部门如何让自己范围内的企业有动力合法缴税,而不是利用以上断裂的链条避税乃至逃税,是需要智慧的,守法的企业也可以利用这些税务链条的断裂进行博弈,达到双赢。

        第3杀招:与合作对象博弈,鼓励其全面做强做大

        供应商越多,在获取增值税发票时中面对的对象也就越多,如果规定时间内不能聚齐发票,之前的成本预算全面成空。而如果供应商只有两家,事情就简单很多:直接向两家总包商要发票即可,他们自己有什么问题可以内部解决。未来,合作对象是否能提供更全面的服务,将成为价格、质量之外房地产商的重要考虑因素,一些巨无霸的供应商可能将出现。

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