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        越秀:“开运金”模式与“地产+基金”组合拿地

        明源地产研究院
        2015-04-30 09:57:54
        人物:    企业:
        导读:“开运金”产融结合模式是通过持有方式的变化和“开发+运营+金融”的组合,对地产资源、商业资源和资本资源进行高度整合,从而兼顾地产开发价值、商业运营价值和不动产稳定收益。

        产融结合即“开运金”模式是越秀融资优势之外的另一个优势。

        越秀地产母公司是越秀集团,越秀集团下设还有一个金融板块即越秀金控,其金融牌照齐全,除了保险没有,银行、基金、证券、期货、小额贷款、产投、租赁,都在经营。面向未来,地产与金融这两个大板块之间会有非常多互动,所以未来越秀的模式一定是“产融结合”。

        越秀产融结合的典型表现就是商业地产的“开运金”模式。“开运金”产融结合模式是通过持有方式的变化和“开发+运营+金融”的组合,对地产资源、商业资源和资本资源进行高度整合,从而兼顾地产开发价值、商业运营价值和不动产稳定收益。这种组合也可以看作是“地产开发+商业营运+资本运作”,它最大的特点就是充分考虑到商业地产是一个资金密集型行业,必须通过结合金融来平衡资金、完善整条价值链。

        基于开运金产融结合模式,越秀商业地产模式,可以通过越秀房产基金(REITs)来最大程度地发挥融资优势、资金平衡优势和价值增值优势。越秀通过将自己开发建设的优质商业项目从地产注入REITs,将已经在地产平台上证劵化的商业地产项目再次证券化,从而借助资本市场,大大加速商业项目的开发速度和资金的流转速度。

        而越秀集团将建立越秀地产与越秀房产基金这一全国唯一组合常态化的互动,打造独特的商业地产经营模式和商业地产品牌。

        “地产+基金”组合拿地方面,房企在中国拿地都是要自有资金的,在去年越秀地产跟越秀金融下设一个产投基金合作,在武汉拿了一块地,整个90亿,基金出90%,地产出10%,联合成立一个投资公司,投资公司去拿这块地,地产只出9个亿,开发则是越秀,等到项目要销售之前,回购对方股份,并给以适当的回报率,然后就变成地产全资拥有。这种模式,对越秀地产的好处就是前期先用最少的自有资金,这是非常大的资金杠杆,同时又不是债权,所以不会影响越秀地产报表,而项目收益率完全可以很轻松的覆盖掉那部分财务费用,还提高了项目的资金周转,得到了机构投资者的高度认同。

        这个模式使越秀2014年拿地规模急剧放大,这已经不能单纯理解为融资,实际上,这个模式的好处是在于两年以后,即项目到了销售阶段才还钱,那么越秀就可以卖了房子偿还当初的借款,如果这个模式可以滚动做下去的话,那么它就变成了一种很有竞争力的商业模式。


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